입주권 vs 분양권 차이 & 주택 수 포함되는 권리 및 세금, 유의사항 총정리
오늘은 부동산 관련 규제에서 주택 수 포함 여부를 알아보고자 합니다.
입주권과 분양권의 차이뿐만 아니라 상속·증여받은 주택과 기타 주택 수 포함 여부까지
관련 내용을 정리해보았습니다.
내용이 너무 방대해서 쓸 말은 너무 많지만, 거두절미하고 일단 내용부터 들어갑니다.
📌 입주권 vs 분양권 차이
✅ 입주권
- 재개발·재건축 사업을 통해 기존 주택을 철거한 후 받을 수 있는 새 아파트 권리
- 기존 주택이 철거된 후 새 아파트가 지어지는 과정에서 조합원에게 주어지는 권리
- 「소득세법 시행령」 제155조 15항에 따라 주택 수에 포함됨
(단, 기존 주택이 철거된 후에도 입주권이 남아있다면 여전히 주택으로 간주됨)
✅ 분양권
- 건설사 또는 시행사가 일반인에게 분양하는 새 아파트를 받을 수 있는 권리
- 청약 당첨자가 가지는 권리이며, 기존 주택과 무관
- 「소득세법 시행령」 제155조 18항에 따라 2021년부터 주택 수에 포함됨
💡 쉽게 말하면:
- 입주권 = 기존 집을 철거한 후 새 아파트를 받을 권리
- 분양권 = 청약 당첨으로 새 아파트를 받을 권리
📌 관련 법령:
- 「소득세법 시행령」 제155조 15항 → 입주권은 주택 수 포함
- 「소득세법 시행령」 제155조 18항 → 분양권은 2021년 1월부터 주택 수 포함
📌 주택 수 포함 여부
✅ 입주권 → 주택 수 포함
- 입주권도 주택 수에 포함되며, 다주택자로 간주될 수 있음
- 기존 주택이 철거되더라도 입주권이 남아있다면 주택으로 인정됨
- 「소득세법 시행령」 제155조 15항 적용
✅ 분양권 → 주택 수 포함 (2021년 1월 1일부터 적용)
- 과거에는 분양권은 주택 수에 포함되지 않았지만, 2021년부터 주택으로 간주
- 「소득세법 시행령」 제155조 18항에 따라 다주택자로 간주될 수 있음
✅ 그 외 주택 수에 포함되는 권리들
- 오피스텔 (주거용으로 사용 시)
- 등기부등본상 주거용으로 등록된 오피스텔은 주택으로 포함됨 (「소득세법 시행령」 제155조 3항)
- 단, 업무용으로 사용 중이라면 주택 수에서 제외됨
- 지분 공유 주택
- 가족과 함께 공동 소유한 주택도 소유 비율과 상관없이 주택 수에 포함됨 (「소득세법 시행령」 제155조 14항)
- 다세대·다가구 주택 (1채로 등기된 경우)
- 다세대 주택이라도 한 채로 등기되어 있다면 1주택으로 포함됨 (「소득세법 시행령」 제155조 4항)
- 농어촌주택
- 일정 요건(농촌 지역, 공시가격 1억 원 이하 등)을 충족하면 주택 수에서 제외 가능 (「소득세법 시행령」 제155조 5항)
📌 상속·증여받은 주택의 주택 수 포함 여부 및 세금 부담
✅ 상속주택 → 일정 조건 충족 시 주택 수 제외 가능
- 상속으로 주택을 받으면 기본적으로 주택 수에 포함되지만, 일정 조건을 충족하면 일시적 다주택으로 간주되어 제외 가능
- 「소득세법 시행령」 제155조 6항 적용
✅ 증여주택 → 무조건 주택 수 포함 및 세금 부담
- 배우자, 자녀, 부모에게 증여받은 주택은 무조건 주택 수에 포함됨 (「소득세법 시행령」 제155조 7항)
- 취득세: 12% (「지방세법」 제11조 1항)
- 양도소득세: 다주택자 중과세율 적용 (최대 62%) (「소득세법」 제104조 3항)
- 종합부동산세: 다주택자로 간주하여 중과세율 적용 (최대 6%) (「종합부동산세법」 제9조 1항)
📌 주택 수 포함 및 세금 관련 유의할 사항
부동산 세금 및 규제는 개인의 상황, 보유 기간, 지역, 정책 변화 등에 따라 다르게 적용될 수 있습니다.
따라서 아래 사항을 꼭 고려하세요.
✅ 주택 수 포함 여부 – 개인별 차이 있음
✔ 입주권·분양권이 주택 수에 포함된다고 해서 무조건 다주택자는 아님
- 본인이 기존 주택이 없거나, 일시적 2주택 요건을 충족하면 세금 부담을 줄일 수 있음
- 청약 가점제, 대출 규제 등에 미치는 영향은 개인별로 다름
✔ 상속받은 주택 – 무조건 주택 수 포함이 아님
- 피상속인(사망자)의 주택이 단독 명의일 경우,
상속인의 기존 주택이 1채라면 5년 내 처분 시 주택 수에서 제외 가능 (소득세법 시행령 제155조 6항) - 상속받은 주택이 공동 상속일 경우, 상속지분이 낮으면 주택 수에서 제외 가능할 수도 있음
✔ 증여받은 주택 – 배우자 증여 시 특례 가능
- 배우자 증여 시 6억 원까지 증여세 공제 가능 (「상속세 및 증여세법」 제53조)
- 하지만 증여 후 5년 이내에 양도할 경우, 취득 당시 증여자의 취득가액이 적용됨 (양도세 부담 증가 가능성 있음)
✅ 세금 부담 – 예상보다 높아질 수 있음
✔ 양도소득세 – 다주택자 중과세율 적용 가능
- 1주택자: 보유 기간에 따라 6~45% 적용 (소득세법 제104조)
- 2주택자: 기본세율 + 20% 가산 (최대 62%) (소득세법 제104조 3항)
- 3주택 이상: 기본세율 + 30% 가산 (최대 72%) (소득세법 제104조 3항)
✔ 취득세 – 다주택자는 세율 상승
- 1주택: 1~3% (지방세법 제11조)
- 2주택: 8% (조정대상지역 기준, 지방세법 제11조)
- 3주택 이상: 12% (지방세법 제11조)
✔ 종합부동산세 – 다주택자일 경우 세율 중과
- 1주택자: 공시가격 11억 원 초과 시 과세 (0.6~3% 적용) (종합부동산세법 제9조 1항)
- 다주택자: 세율 1.2~6% (조정대상지역 내 다주택자는 중과 적용, 종합부동산세법 제9조 1항)
✅ 부동산 정책 변화 – 법 개정에 따라 달라질 수 있음
✔ 부동산 세제 개편이 잦음
- 최근 정부의 다주택자 양도세 중과 배제, 종부세 완화, 대출 규제 완화 등 정책 변화
- 현재 규제가 완화된 상태라 하더라도, 차후 다시 강화될 가능성이 있음
- 입법예고나 국세청 해석변경 등에도 주의해야 함
✔ 지역별 차이 존재 – 조정대상지역 여부 확인 필수
- 조정대상지역 및 투기과열지구 여부에 따라 대출, 세금, 청약 조건이 다름
- 예를 들어, 조정대상지역에서 2주택 이상이면 양도세 중과세율 적용
✅ 주택 매도·보유 전략 – 시뮬레이션 필수
✔ 세금 부담이 큰 경우, 매도 전략 검토 필요
- 일시적 2주택 비과세 요건 충족 가능 여부 확인
- 보유 기간이 2년 미만이면 단기 양도세율 50% 적용 가능 (소득세법 제104조 4항)
✔ 증여·상속 시 전문가 상담 추천
- 세무사나 부동산 전문가 상담 후 증여·상속을 진행하는 것이 유리
- 단순히 세금 절감만 고려할 것이 아니라, 향후 매도 전략까지 생각해야 함
[한마디(?) 요약]
한마디가 아닌 한마디 요약입니다. ^-^;;;
✔ 입주권 = 재개발·재건축 후 새 아파트를 받을 수 있는 권리 (소득세법 시행령 제155조 15항)
✔ 분양권 = 청약 당첨으로 새 아파트를 받을 수 있는 권리 (소득세법 시행령 제155조 18항)
✔ 둘 다 주택 수에 포함되므로 세금·대출 제한 등에 영향
✔ 오피스텔(주거용), 지분 공유 주택, 다세대 주택, 농어촌주택 등도 주택 수에 포함될 수 있음
✔ 상속주택은 일정 조건 충족 시 주택 수 제외 가능 (소득세법 시행령 제155조 6항)
✔ 증여받은 주택은 무조건 주택 수 포함 (소득세법 시행령 제155조 7항)
✔ 입주권·분양권이 주택 수에 포함되지만, 모든 경우에 다주택자로 간주되는 것은 아님
✔ 상속·증여의 경우 조건에 따라 주택 수에서 제외될 수도 있음
✔ 세금 부담은 개인별 차이가 있으며, 다주택자는 양도세·취득세·종부세 중과될 가능성이 큼
✔ 부동산 정책은 자주 변경되므로, 현재 법령과 개정 방향을 지속적으로 확인해야 함